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讶 一线城市未来房价20万/平米!

发布时间: 2016-08-24 13:48:24

来源:

分类: 本地楼市

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最近一年在宏观调控下依然频繁出现,房价疯了,地产股这两天也涨疯了。按照融信最新拍得的估算,未来上海的房价可能会卖到20万/平米!!这在很多人眼中已经是不可能实现的数字了,然而一个二三线房地产公司融信为什么还可以出高价将其收入囊中呢?也许中国现在房地产的逻辑已经从行业上升到金融运作层面了……

8月17日,上海新诞生,楼板价10万元/平米震惊中外,如果只算可售部分,这块地的价格已经达到14.5万元/平米了。这意味着,这块地建成之后,很有可能要卖到20万元/平米!

拿下这块地的开发商叫融信集团,来自福建。人们蓦然发现,这并非福建地产公司在土地市场上的孤例。事实上,截至7月份,11家闽系地产公司在今年为了拿地已经甩出去了1406亿元,将全国五分之一的收入囊中。

为了抢地,光是在拍卖中溢价率超过50%的项目就有189宗,刷新了历史记录。这些福建地产公司的规模普遍只算二三线,但论抢地大战中的风头,万科恒大也要甘拜下风,不差钱的国企们也要退避三舍。闽系地产为何忽然凌厉崛起,背后的动因又有哪些呢?今天为你剖析。

闽系地产起自90年代,至今经过三代的进化,最老牌的是世茂,长期位居十大地产公司之一,第二代是阳光城、融侨,发迹于2000年代,不显山不露水,现在则是第三代的天下了。第三代里最瞩目的有两支,一支是泰禾,一支是融信+正荣(欧氏兄弟)。


这第三代的表现,尤其彪悍。

以泰禾为例子,其2012年至2015年的地产营收分别为25亿元、60亿元、82亿元、146亿元,四年时间涨了5.8倍,从一家区域小地产公司上升为二线行业黑马。这种涨幅,在近年地产萎靡的大势下尤其耀眼。

“他们的秘诀是什么呢?”

1加杠杆融资

房地产是一个资金密集型行业,决胜的关键就是资金实力。谁有钱,谁就能拿到好地。作为中小型地产商,闽系地产本来在这一块是处于劣势的,为了生存,他们于是将融资术的创新做到了极致。

套路有三种:

a、股权融资

由于公司规模不大,这种方式实际能够融回来的钱不算多,通常在10%以下;

b、入股银行,开保险公司

还记得宝能系的前海人寿吗?闽系地产商同样精通此道,比如泰禾,其近年入股、收购、设立的金融机构就包括东兴证券、福建海峡银行、福州农商银行、平潭金控、海峡人寿、福建一卡通、大新金融七家,像八爪鱼一样构建了一个庞大的金融联盟。正所谓一方要钱,八方支援是也;


c、发公司债

有人专门研究过融信的发债史,发现其大半的买地资本都来自发行公司债。但神奇的是,其发债一年比一年多,资产负债率反而还下降了。

比如以下这个数据:

其奥秘就在于,融信借债之后,很快就会将其投入土地市场里,随着地价的攀升,净资产的估值随之也提升了。分母的增幅比分子更大,负债率自然就下降了。

负债率下降以后,公司获得的评级也会跟着提升。2015年初,融信发行的公司债信用评级是“AA”,之后变成了“AA+”。在最近一笔公司债的利率上,已经由7%降到了5.8%。

融资成本下降,于是再接再厉,继续发债买地,发债买地……一个良性循环就此形成。(功夫财经注:80亿市值房企今年买地已花340亿,地产公司用杠杆、资本运作的逻辑就是“土地进行高估值、增加净资产、降低负债率、获得高评级、债权融资、再买地、再进行高估值”——北京青年报)

加杠杆的风险是非常大的,就像在刀尖上跳舞,一不小心就有可能尸骨无存。闽系地产商敢这么玩,当然不是拍脑袋而来的。这就涉及秘诀的第二部分。

2高端战略

资金加杠杆定律,牛市大赚,熊市破产。玩的就是心跳。要想在这个游戏中生存下去,只能押注牛市。

地价可能永远上涨吗?我们不知道,但是日本地价的发展史告诉我们,普涨过后是分化,越是一线核心地带的地价支撑力越强,涨的越猛。比如以下这两张日本1980年代之后的地价图,可以发现一个规律,在1991年泡沫破裂以前,以涨幅来看,东京>大阪>名古屋>全国平均地价。

这样就很好理解,闽系地产为什么钟情于了。因为所在的位置,通常是一线城市的核心区块,全国最优质的土地资源,这些地块目前的价格虽然贵,却是泡沫破裂以前升值前景最好的地方。


虽贵,却安全。

根据统计,泰禾、融信等闽系地产商九成以上的楼盘都集中于北京、上海、深圳、厦门四个城市。然而这些地方的竞争也是惨烈的,如何才能生存下去呢?

闽系地产的秘诀就是:打造超级豪宅,以轰动效应吸引买家,减少广告投入和成本。

唯有偏执狂才能生存,闽系地产就是这么做的。既然拿的是,就不可能靠低价竞争,那么做不到最低,就做最贵的好了。泰禾开发的“运河岸上的院子”,请来知名建筑师张永和设计,一炮而红。接着开发的泰禾中国院子,又连续两年获得某杂志排的“中国十大超级豪宅”第一名。

就是靠这种轰动效应,使得泰禾的费用率控制极其出色,2016年上半年的销售费用率只有3.7%,几乎不需要投入广告费。一方面是成本低,另一方面是价格贵,所以尽管地价高昂,泰禾的销售毛利率仍然能够比全行业高6个点。(2015年上半年毛利率35%,同期行业平均为29%)

还有一点很重要的,就是资金周转率。

你卖那么贵,要是卖十年八年才能卖掉,那样资金成本压力也会很大。闽系地产在这方面同样做的出色,比如泰禾的北京院子,2013年1月拿到的地,半年后售楼部建成,9月开始销售,简直比深圳速度还要快。

加杠杆融资拿,造超级豪宅形成轰动口碑,快速周转回笼资金。这就是闽系地产的泥石流三板斧,凭此攻陷北京上海。

这种套路在全国地价两极分化的2010年代忽然走红,将会带来怎样的连锁反应呢,这会成为房价加速赶顶的推手吗?


我们拭目以待。

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责任编辑: chenliang

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